在购买澳大利亚的任何住宅房地产之前，临时居民通常需要申请并获得外国投资批准。
本指导说明列出了评估申请时将考虑的因素，并概述了通常适用于批准的条件。
谁是临时居民？
临时居民是指个人：
持有临时签证，允许他们在澳大利亚逗留超过12个月（无论签证有多长）； 要么
在澳大利亚居住，已提交永久签证申请并持有过桥签证，允许他们留在澳大利亚，直到该申请最终确定。
例1
英格丽德拥有技术工人签证，允许她在澳大利亚逗留连续三年。尽管英格丽德已经在澳大利亚待了两年多，而且她的签证还有不到12个月，但她仍被视为临时居民。
例2
亨利持有学生签证，允许他在澳大利亚逗留连续九个月。亨利被视为外国非居民，而不是临时居民。
财产类型考虑的因素
已建成的住宅
已建成的住宅是住宅用地的住宅，不是新住宅。
酒店，汽车旅馆和房车公园等商业住宅不包括在既定住宅的定义中。收购老年护理设施，退休村和某些学生宿舍的规则不同。有关更多信息，请参阅指导说明14。
持有效签证的临时居民通常只能在澳大利亚购买一套住宅作为居住地（住宅）居住，但条件是：
使用该物业作为其在澳大利亚的主要居住地；
不租赁物业的任何部分，包括确保物业在结算时空置； 和
在物业不再是其主要居住地的三个月内出售物业。
临时居民不得购买既定住房作为投资物业，出租或作为度假屋。
临时居民在购买已建成的住宅进行重建之前需要申请并获得批准（参见下文）。
例3
Phillip是一名临时居民，他想在澳大利亚期间购买一套既定的住所。他申请批准购买既定住宅并支付相关费用。他被批准在购买已建成住宅的临时居民的正常条件下继续购买。
两年后，菲利普离开澳大利亚返回祖国。为了符合他的批准条件，菲利普在离开澳大利亚后三个月内出售住宅。
新住宅
临时居民通常可以在澳大利亚购买新住房，但不受任何条件限制。除了一个已建立的住宅（用作其主要住所）之外，临时居民可以购买新住宅。临时居民可以购买的新住房数量没有限制，但通常需要在每次购置之前获得批准。
新住宅是一个住宅，将会，现在或已经建在住宅用地上，以前没有作为住宅出售，并且具有：
以前没有被占用； 要么
如果住宅是开发项目的一部分（50个或更多住宅）并且由该开发项目的开发商出售，则之前已经被占用超过12个月。
例4
凯特是一名临时居民，之前已经批准购买了一套已建成的住所。她现在想购买一套新住宅用于投资目的，因此她申请批准并支付相关费用。她被批准继续购买，批准不受任何条件限制。
新住宅不包括已经翻新或翻新的已建成的住宅房地产。
为了澳大利亚的外国投资框架，一个专门用于取代一个或多个拆除的已建成住房的住宅通常不会被视为新住宅。
例5
布鲁斯决定拆除他现有的住宅并建造一栋住宅。当更换住宅的建设完成后，布鲁斯决定出售该房产。布鲁斯没有占用住宅或出租。
在这种情况下，重建的住宅并不代表澳大利亚住房供应的真正增长。为了确保房产的销售符合国家利益，在澳大利亚的外国投资框架下，住宅将被视为既定住宅，而非新住宅。
豁免在开发中购买新住宅
开发商可以持有新的（或接近新的）住宅豁免证书，允许他们将证书中指定的开发中的新（或近新）住宅出售给外国人。如果开发商拥有此证书，临时居民可能不需要单独批准。临时居民应向开发商索取他们打算购买的开发项目的豁免证书副本。如果豁免证书涵盖其预期购买，则无需寻求单独的外国投资批准。
有关更多信息，请参阅指导说明8。
闲置地
临时居民通常可以购买空地用于住宅开发，条件是：
开发在批准之日起四年内完成； 和
完成住房的证据在收到后30天内提交。这可能包括最终占用或建造者的完工证书。
在特定情况下，开发无法在规定的四年内完成，临时居民可以申请变更条件（变更申请必须至少在期限结束前两个月）。这将收取费用。变更将根据具体情况进行考虑。
有关更多信息，请参阅指导说明19。
为了澳大利亚的外国投资框架，以前在土地上建立住宅的空置土地通常不会被视为空置。因此，外国人通常没有资格购买以前在其上建有住宅的空地（除非他们建议在土地上建造多个住宅，这将增加住房存量）。
已建成的住宅用于重建
如果重建真正增加住房存量，临时居民通常可以在澳大利亚购买已建成的住宅进行重建。此类提案通常在以下条件下获得批准：
在拆迁和重建之前，现有的住宅不得出租；
现有住宅被拆除，新住宅的建设在批准之日起四年内完成； 和
完成住所的证据在申请人收到后30天内提交。这可能包括最终占用或建造者的完工证书。
临时居民通常不会被批准购买已建成的住宅，以重建为一个新的住宅。
有关更多信息，请参阅指导说明6。
已建成住宅和其他住宅用地的豁免证明
作为临时居民的外国人也可以申请一份既定的住房豁免证明，该证明书允许他们在指定的州或领地内购买一个未指定的既定住房，作为其主要居住地。
包括临时居民在内的外国人也可以申请住宅用地（已建成的住房除外）豁免证明书，这将允许他们购买一个未指定的房产（已建成的住房除外），包括新的（和新近的）住宅和空置的商业用地。
该证书意味着外国人不必为他们感兴趣的每个房产寻求个人批准，只需在申请证书时支付一笔费用。如果该人申请两份证书，但只会根据两份证书进行一次收购，则根据两份证书支付的最高费用将收取一笔费用。住宅用地可以通过任何方式购买（例如拍卖，投票，私人报价，利益表达或招标）。在颁发豁免证书之前，不能签订任何协议（甚至是有条件协议）。
所有豁免证书通常都适用于适用于普通批准的相同条件，并要求外国人报告所做的任何购买。
有关更多信息，请参阅指导说明9。
费用
在相关申请费全额支付之前，不会考虑申请批准购买住宅房地产。
有关费用的更多信息，请参阅指导说明29。
处罚
违反澳大利亚外国投资规则的行为可能会受到严厉处罚（包括民事和刑事处罚和处罚令）。有关更多信息，请参阅指导说明11。
不遵守澳大利亚外国投资框架的案件也可能会引起执法机构和其他英联邦部门的注意，例如移民和边境保护部。
如何申请
如果您想申请外国投资批准：
一个新的住宅
空置住宅用地
秒针或已建立的住所
已建成住宅的豁免证明
住宅用地豁免证明书（已建成住宅除外）
请使用澳大利亚税务局的外国投资申请表。
外国人应注意确保他们提供正确的详细信息和所有必要的信息作为其申请的一部分，因为在获得批准后，更改细节，如姓名或财产地址，可能需要外国人寻求新的批准，并且需另外收费。
