成功拿到意大利移民身份之后，安家置业往往是新生活的头等大事。无论您是计划以投资移民方式登陆，还是已取得居留准备长期生活，购置一套心仪的住房都值得认真规划。今天小编就为大家梳理 2018 年意大利买房的核心须知，希望对各位准业主有所帮助。
一、房价与房贷处于历史低位
贷款市场：眼下新一轮利率大战已经打响，尤其是面向“买房后出租”的投资者。自今年初以来，受固定收益资产下探约一个百分点、外加 0.5% 上下浮动的影响，房贷利率已跌至历史低点。目前最划算的当属 20 年期贷款——这类产品面向至少能用现金支付房价一半的人，利率略高于 2%，具体以各家银行政策为准。
受欧元负利率拖累，部分产品甚至触底至 1.2%。对于手头现金有限的人群，利率会相对高一些。房产门户网站 mutuionline.it 的价目表显示，一套 20 万欧元的房子贷款 12 万较为合算；若选固定利率，则以 20 年为期、名义利率 2.6%、实际利率 2.85% 最为优选。
若每月固定还贷 642 欧，浮动利率会降到 1.31% 的全局实际年利率（TAEG），实际月供 565 欧；若贷款期拉长到 30 年，最佳方案为 1.48% 的 Taeg、首期 411 欧，固定期限者利率与 20 年档相同（月供 480 欧）。
二、购房实力正当时
房贷已低至阶段性底部，房价跌幅也在持续收窄，行业整体回暖在即。因此有意购房者应当把握当下，这是近年房贷条件最友好的窗口期。我们对照当前行情与 5 年、10 年前做了横向比较，购房可行性明显提升。
除利率与房价外，我们还锁定两项指标：一是贷款能力，决定今天能买多大房子、月供承受多少；二是借入房价一半房贷的人，未来二十年为购房支付的总成本。举例而言，一个三口之家若月供分别为 1500 欧、1000 欧、500 欧，其房源区位大致对应市中心 100 米、普通居民区 80 米、郊区 50 米处，且固定利率均为 2.5%。
三、地段怎么选：雅致、普通与郊区
若月供 1500 欧、20 年期房贷总价值 283000 欧，便能在大城市市中心拿下约 66 平米住宅。相较 10 年前增长 33%，比 2010 年高出 39%。在米兰或罗马，最贵户型约为 42 至 44 平米。月供 1000 欧时，房贷总价值约 189000 欧。
上述基于消费的分析显示：贷款 50% 购房，全部费用较十年前下降 16%、较五年前下降 21%；普通居住区降幅分别为 21% 与 28%，郊区则为 24% 与 30%。
四、谁能缩短债务周期
以 20 年期限测算，10 年期贷款俨如小型博弈。Banca Intesa 自今年 10 月起固定利率已降至 1.75%，联合信贷银行则为 1.5%。该利率适用于贷款上限 50% 的购房，对实力客户并非难事——能搞定短期按揭的人，必然已就储蓄与收入精打细算。
五、若不贷满 50%，利率立刻上浮
最新观察显示，2016 年 4 月至 9 月间，所有 LTV 小于 50% 的房贷申请（LTV 即贷款成数，指贷款覆盖比例相对房产抵押价值）占比 38.5%，LTV 为 60 与 80 的申请达 54.8%。但一旦超过 50% 的门槛，利率变化既快且幅度可观。
例如，申请 20 年、总额 140000 欧贷款购置 280000 欧房产，平均月供 769 欧（利率 2.9%），最优银行报价则为 2.2%、月供 721 欧。同等资金购置 200000 欧房产（覆盖率 70%），月供升至 804 欧（利率 3.39%）；若想找便宜房贷，最佳为 2.6%（月供 749 欧）。
六、担保陷阱需警惕
最后谈谈担保。若月收入未达安全下限，又无人愿在违约时兜底担保，则贷款额越高、所需抵押物价值越大，被拒概率也越高。此时浮动利率差异不大：购置 200000 欧房产、申请 140000 欧房贷，月均费用 676 欧（利率 1.51%）；若担保标的物为 300000 欧房产，月供升至 696 欧（利率 1.81%）。
以上便是 2018 年意大利买房的简要盘点，希望能为正在办理意大利移民、准备安家置业的朋友们提供实用参考。
